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政策劃重點：能效達標，房屋稅最高連降 10 年

• 適用門檻：首次取得內政部「建築能效標示（BERS）」第 1 級、第 1+ 級（近零碳建築）或第 0 級（淨零建築）的房屋。
• 實質回饋：於標示有效期間內，房屋稅標準單價直接減價 5%。
• 減免期限：標示效期為 5 年，若在屆滿前經主管機關延續認可，可再延長 5 年，最長可享 10 年減稅優惠；新舊房屋皆可適用。

(圖片來源：臺北市稅捐稽徵處 建築能效懶人包)

企業算盤怎麼打？「能效 1 級」帶來的具體省錢帳本

許多企業客戶最關心的問題是：「花心力去改善能效、申請標章，真的能回本嗎？」我們可以從以下三個最實質的財務面向來精算：

1. 房屋稅實質折減：十年省下數百萬
   以商用大戶常見的物件為例，若企業持有一棟屋齡 8 年、樓高 10 層的鋼骨造商辦大樓（每層 2 戶、每戶 800 坪），原本每戶一年的房屋稅高達 80 萬元。在取得建築能效 1 級以上證書後，房屋標準單價減價 5%（即稅金降至 76 萬元），每戶每年可直接省下 4 萬元稅金。全棟 20 戶在最長 10 年的減稅期間內，總計可為企業省下高達 800 萬元的房屋稅支出。
2. 營運電費大幅瘦身：用電量減少 20%~30%
   建築能效評估的核心，在於檢視建築物的外殼、空調及室內照明系統的節能效率。根據內政部建築研究所的評估，只要建築物成功取得能效 1 級標示，日常用電量約可大幅減少 20% 至 30%。對於空調與照明需求極大的商業大樓而言，這將是一筆極為可觀的長期現金流節省。
3. 融資條件優化：取得優惠房貸利率
   若企業有融資或轉貸需求，目前已有多家銀行（如玉山、國泰、兆豐、土地銀行等）推出方案，只要取得綠建築或建築能效認證，將有機會獲得對應的貸款利率優惠。

泰萊觀點：協助企業走完「能效變現」的最後一哩路

面對這波節能減稅紅利，企業該如何精準切入？

申請建築能效標示（BERS）需要經過專業的評定程序，從向「財團法人台灣建築中心」申請評定，到取得內政部核發的證書，最後由內政部主動通報稅捐稽徵處落實減稅。這中間涉及複雜的耗電密度指標（EUI）計算與設備規格檢視。

1. 臺北市稅捐稽徵處-臺北市115年率先全國推出房屋稅建築能效減稅5%新政
2. 財團法人台灣建築中心：臺北市政府_115年-房屋稅減稅5%建築能效新政相關資訊

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打破迷思：GRESB 如何將「永續故事」轉為「定量數據」？

綠色溢價（Green Premium）與棕色折價（Brown Discount）的財務實證

在不動產資本市場中，ESG 績效已不再是難以捉摸的道德口號，而是能透過 GRESB 等評鑑機制，精準對應到資產定價模型中的財務數據。根據 Knight Frank、AllianzGI（安聯環球投資）及各大國際學術機構的研究，ESG 對不動產財務的影響可具體拆解為以下三個核心：

1. 綠色溢價（Green Premium）：租金與售價的雙重紅利
   高 GRESB 評分或取得綠色認證的建築，在市場上具備顯著的財務吸引力。
   
   • 資產增值與租金紅利：根據 AllianzGI 的研究彙整，全球多個市場的綠色建築相較於非綠色建築，在住宅與商辦銷售上可享有最高達 17% 至 26% 的價格溢價，租金溢價亦可達 12%。在亞太地區，澳洲 NABERS 認證的商辦數據亦顯示其銷售溢價最高可達 18%。
   • 基金與股權回報的直接連動：劍橋大學針對 REITs（不動產投資信託）的研究實證指出，企業在 GRESB 的分數每提升 1%，其資產報酬率（ROA）即可增加 1.3%，股東權益報酬率（ROE）則提升高達 3.4%。另有歷史數據顯示，整體 ESG 評分每增加 10 分，基金的財務績效便會提高 0.852%。
2. 資本化率（Cap Rate）與折現率的優化：降低風險帶來的估值躍升
   在估價實務的收益還原法中，風險越低、現金流越穩定，資本化率與折現率就越低，資產估值便越高。
   
   • 降低風險溢酬：符合 ESG 規範的綠色建築，因具備較低的水電營運成本、較高的出租率及穩定的優質租客，能產生更穩定的淨營運所得（NOI）。這些優勢有效降低了資產的風險溢酬，進而促使資本化率（Cap Rate）下降。
   • 折現率優化：根據 Knight Frank 與 GRESB 的基準分析報告指出，具備綠色實力的資產，其折現率（Discount Rate）平均可降低 89 個基點（bps）。這意味著在現金流量折現模型（DCF）中，綠色資產未來的價值將被顯著放大。
3. 棕色折價（Brown Discount）的浮現：避免「資產擱淺」的流動性危機
   相較於追求綠色溢價，當前機構投資人更警惕的是「棕色折價」帶來的資產貶值危機。隨著綠色建築在成熟市場逐漸成為「基本標配」，原本的綠色溢價將逐漸收斂，取而代之的是對傳統、高耗能建築的「棕色折價」所帶來的挑戰。
   
   • 實質的營運與合規風險：缺乏永續設計的建築將面臨法規趨嚴（如更嚴格的最低能效標準），業主必須投入龐大的資本支出（CAPEX）進行設備升級與改造。
   • 資產擱淺（Stranded Asset）與流動性枯竭：若建築無法滿足現代企業租戶對 ESG 的要求，將面臨較低的租金、更高的空置率與更長的招租期。在資本市場端，多數大型機構投資人與銀行已將這類「棕色資產」排除於投資與融資標的之外，導致其市場流動性大幅下降，最終面臨無人承接的「資產擱淺」命運。

接軌國際估價準則與綠色金融的通行證

全球估價體系的更新，正為 ESG 納入估價提供明確的指引。皇家特許測量師學會（RICS）發布的《RICS 紅皮書》（VPGA 8）以及《國際估價準則（IVS）104》，皆已明文規定估價師必須將氣候變遷及 ESG 因素（如轉型風險與實體風險）納入不動產估價的考量中。值得注意的是，RICS 的指引中已明確將 GRESB 列為衡量 ESG 價值影響的重要參考標準。

此外，GRESB 更是取得綠色金融挹注的關鍵。包括 J.P. Morgan、ING 等多家國際銀行，已將 GRESB 星級評等與永續連結貸款（SLL）的利率掛鉤。企業若能取得 GRESB 高分，將有機會獲得利率減碼優惠，大幅降低融資成本，進一步提升資產的財務報酬。

泰萊觀點：打通「工程數據」與「金融估值」的任督二脈，啟動資產升級

突破評分迷思，將國際標準內化為長期資產競爭力的三大戰略支柱

在全球淨零碳排政策與永續金融浪潮的雙重驅動下，ESG已成為不動產開發商與資產擁有者無法忽視的核心戰略之一。國際大型資產管理公司明確將ESG納入投資決策流程，並要求企業進行透明揭露。GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）作為最具指標性的國際不動產永續評鑑工具，已成為評估資產是否具備投資吸引力與市場信賴度的重要參考。

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一、 制度化治理Governance：從高層決策建立風險韌性

要成功將GRESB的核心內容落實於企業內部，並掌握永續發展的話語權，不動產業者需聚焦於以下三大戰略支柱：

1. 建立高層次目標與KPI整合
    成立內部永續小組或委員會，納入設計、營運、工程等關鍵部門。應將年度ESG量化指標強制納入高階管理層的績效考核KPI中。
2. 永續資本審核機制
   企業必須建立永續資本支出審核機制，將低碳與綠色建材等指標強制納入重大資本支出（如新開發案）的審核流程，確保投資與淨零目標一致。
3. 氣候風險的常態回報
   永續發展委員會應說明如何定期協同運作的核心戰略。

二、 數據化資產Environment：接軌在地與國際的量化標準

1. 接軌在地標準，確立「永續資產」門檻
   國際GRESB要求必須對接台灣金管會的《永續經濟活動認定參考指引》。根據該指引，新建案必須同時符合綠建築標章銀級以上與建築能效標示BERS 1級以上的雙重標準，才能被認定為符合氣候變遷減緩的永續資產。
2. 擴大碳管理範疇
   建築部門的碳排放包含營運碳排和建材碳排。2025年，GRESB已首次將建材碳排（隱含碳）納入揭露項目。因此，企業在開發階段不只要關注使用階段節能，更要關注建材製造與施工造成的碳排量。
3. 建置數據基礎設施
   企業需要建立可追蹤、統計、分析與改善的資料系統，例如盤點能源、水資源及廢棄物總量，並建立年度數據基線。高品質的數據是金融機構評估投融資風險的首選。

三、 掌握資本優勢Finance：將永續績效轉化為財務回報

1. 對接永續連結貸款SLL
   GRESB評級是國際上應用於永續連結貸款（SLL）的核心KPI之一。國際大型物流地產公司如普洛斯（Prologis）、Frasers Property，透過維持GRESB高評級來獲得利率折減，將ESG績效與財務指標結合，持續降低財務成本。
2. 活絡資產證券化REITs
    國際投資人與REITs市場日益重視ESG表現。GRESB分數被用於綠色REITs基金的資產評估與加權調整。隨著台灣推動REITs採基金架構發行，並將標的擴大至數據中心、長照等符合永續經濟活動認定條件的收益型資產，GRESB高分資產將更容易獲取長期資本注入。
3.  符合國際揭露框架
    企業採用GRESB評鑑及揭露架構，有助於滿足多項國際要求，例如IFRS S2（氣候相關揭露）、PCAF（金融業碳盤查標準）等對量化ESG數據的嚴格要求，提升資訊的透明度與外部信任基礎。

將GRESB視為「永續轉型的藍圖」

國際標準趨勢：永續資訊揭露成為企業價值評估的核心要素

在全球氣候變遷與永續發展浪潮下，企業的永續資訊揭露已從非財務資訊的「良性自願揭露」，快速轉變為與財務報告同等重要的「一般用途財務報導」的一部分，國際間的永續報導標準正逐漸趨於一致。

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沒有時間閱讀全文嗎？點擊播放即可快速掌握 IFRS 永續揭露（S1/S2）的關鍵變革、接軌時程與企業應對策略。

本段音檔由泰萊永續編輯團隊整理，協助您在最短時間內掌握全球永續資訊揭露的核心趨勢。

1. 全球永續報導標準的演進與一致化
   
   國際財務報導準則（IFRS）基金會於 2021 年 11 月在 COP26 氣候峰會上宣布成立 國際永續準則委員會 (ISSB)。ISSB 的目標是制定全球一致的永續資訊揭露基準（global baseline）。
   2023 年 6 月 26 日，ISSB 正式發布了 IFRS 永續揭露準則 (S1 及 S2)。這些準則整合了先前重要的永續揭露框架，包括氣候相關財務揭露（TCFD）、永續會計準則委員會（SASB）以及氣候揭露標準委員會（CDSB）。國際證券管理機構組織 (IOSCO) 評估認為 IFRS 永續準則將有助於資本市場的籌資，並幫助金融市場正確評估永續相關風險與機會，因此號召全球 130 個會員國採用或適用此準則。
2. IFRS 永續準則（S1/S2）的四大核心要素
   
   IFRS S1（永續相關財務資訊揭露之一般規定）和 S2（氣候準則）強調永續資訊必須與財務報表緊密連結，以供使用者在決策時能整體評估企業價值。
   IFRS S1 和 S2 規範的內容涵蓋了治理、策略、風險管理、指標及目標四大核心要素。
   • 治理 (Governance)
     • 企業需說明管理階層和治理單位（如董事會）在永續相關風險與機會中的角色、職責、授權及監管方式。
     • 目的在於使一般用途財務報告的主要使用者能了解企業用以監督及管理永續相關風險與機會的治理流程、控制及程序。
   • 策略 (Strategy)
     • 企業必須辨識和描述永續相關風險與機會，並定義其預期將影響公司展望的時間區間（短、中、長期），且需連結至公司的策略規劃區間。
     • 氣候相關風險 分為：
       • 實體風險（Physical Risks）：例如極端天氣事件（如洪水、颶風）所造成的劇烈風險。
       • 轉型風險（Transition Risks）：例如政策法規（如氣候變遷因應法、碳費徵收）、科技淘汰或市場供需變化。
     • 企業需描述這些風險與機會對 財務狀況、財務績效及現金流量 所產生的目前及預期財務影響，包括資本支出配置、業務轉型專案成本，以及下一年度財報資產及負債金額有重大調整的重大風險。
   • 風險管理 (Risk Management)
     • 說明如何辨識、評估、排序及監督永續相關風險，以及這些流程如何整合至公司整體管理流程。
     • 揭露所使用的輸入值及參數，以及是否及如何使用情境分析來評估風險的可能性與影響。
   • 指標與目標 (Metrics and Targets)
     • 企業應定義所使用的指標，可以是絕對數值、標準化數值或質性指標。氣候準則 (S2) 提供了 7 項跨行業指標與 68 個行業特定基礎指引。
     • 若企業有設定氣候相關目標（例如因應 2050 淨零排放目標），應說明其所涵蓋的活動、溫室氣體排放範疇、規劃期程及每年達成進度。
3. 我國接軌 IFRS 永續準則藍圖與時程
   我國金管會正積極推動接軌 IFRS 永續準則，將永續資訊揭露納入一般用途財務報告，並透過修正年報及相關法令規定（增訂永續資訊專章）來執行。
   全體上市櫃公司將分三階段適用 IFRS 永續準則 (S1 & S2)：
   

   適用對象	適用年度	揭露時點 (與財報同時公告申報)
   實收資本額 100 億元以上公司	2026 年	2027 年
   實收資本額 50 億元至 100 億元公司	2027 年	2028 年
   其餘所有上市櫃公司	2028 年	2029 年

   此外，為配合政府 2050 淨零排放目標，上市櫃公司需逐步完成溫室氣體盤查與確信：

   • 2027 年目標： 全體上市(櫃)公司完成溫室氣體盤查 (範疇一、範疇二)。
   • 2029 年目標： 全體上市(櫃)公司完成溫室氣體確信。
4. 推動永續資訊揭露的挑戰與建議
   接軌國際準則的過程並非從零開始，但仍面臨多重挑戰：
   • 資訊申報提前與內控建置： 永續資訊的揭露時點需與財報一致（即資訊申報提前），這要求企業必須建制永續資訊管理的內部控制，並加強跨部門整合。
   • 資訊品質與信賴度： 永續資訊（包括溫室氣體）的組織邊界須與財報一致。由於永續資訊納入法定文件，治理單位（如董事會）需積極參與，提升資訊品質。資訊的查核與信賴度將高度仰賴 外部專業第三方 的驗證。
   • 供應鏈資料不足： 範疇三溫室氣體（GHG 範疇 3）的揭露雖然在首年可採用豁免或參考指引估算，但供應鏈資料的可得性仍是挑戰，需積極與價值鏈議和加強合作。
   • 專業能力不足： 企業應投入適當資源（人力、系統、工具等），培養相關領域人才，以因應複雜的揭露要求。

【泰萊永續觀點】企業永續報導精進路徑建議

資料來源

• 金融監督管理委員會-「推動我國接軌IFRS永續揭露準則」專案小組
• IFRS永續揭露準則專區