近年來，環境永續議題在全球受到高度關注，特別在亞洲地區，由於洪水、熱浪等極端天氣事件日益頻繁，採取立即行動的必要性更為明顯，亞洲多國（如日本、韓國、台灣、香港和馬來西亞）已承諾在 2050 年前實現淨零排放目標。
在此背景下，佔全球碳排放量約 40% 的不動產業，必須採取更多行動，而綠建築領域因此迎來了巨大的投資潛力，研究指出到 2030 年，綠建築在新興市場可能帶來 17.8 萬億美元的投資機會。

 REITs與綠色資產的興起

不動產投資信託（REITs）是將辦公大樓、商場等不動產切割成股份的證券化商品，讓一般投資人能以較小的資金參與不動產投資。REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等。

隨著ESG因素在投資決策中扮演越來越重要的角色，專業投資者積極尋求具有真正永續價值的資產。
Green REITs（綠色REITs）應運而生，它專門用於資助對環境有積極影響的專案，如可再生能源和綠色建築。
Green REITs的核心目標是為地球永續發展做出貢獻並提高不動產產業的綠化量，同時為投資者提供高股息收益率。

綠色建築如何強化REITs資產價值

綠建築的環境效益直接轉化為對REITs的財務益處，有效提升其資產估值：

1. 營運成本節省與效率提升： 綠建築具有顯著節省運營成本的優點，並能縮短投資回收期。
2. 租金溢價與市場需求： 現今企業積極轉向強調綠色、環境友善的永續空間，以滿足其回饋社會的ESG需求。仲量聯行的調查顯示，亞太地區有 70% 的企業願意為綠建築支付租金溢價。投資者已經意識到，永續性表現會直接影響所投資的REITs估值。

GRESB：綠色REITs的全球基準指標

GRESB 作為全球不動產ESG永續基準指標，鼓勵不動產公司向金融市場提供可操作且透明的ESG數據，這對於公司（投資收購）和投資者（風險與機會評估）都是有利的。

GRESB的評鑑結果在市場已成為衡量REITs永續績效和吸引綠色資本的關鍵標準

1.  新加坡案例：UOB APAC Green REIT ETF
   • 大華銀行（UOB）、新加坡交易所（SGX）與GRESB合作，推出了全球首個使用GRESB基準評分的亞太地區綠色不動產投資信託基金（UOB APAC Green REIT ETF）。
   • 該ETF的指數涵蓋 50 支高收益REITs，旨在透過 GRESB 不動產評估，追蹤能源效率、水資源管理、溫室氣體排放和綠建築認證等因素，以提供卓越的環境永續績效。
2. 日本案例：產業領導者的認證
   • GLP J-REIT（日本最大的物流不動產 REITs 之一）在 GRESB 永續不動產評估中已連續 6 年獲得最高等級的「五星」評級，並連續 11 年取得「綠星」認證。其卓越的 ESG 表現強化了資本市場信任與融資條件，支持公司持續推進大型資產收購與再融資。截至 2025 年 8 月，其持有 86 項資產，總取得價額約 8,688 億日圓，評價總額達 1.13 兆 日圓，穩居日本物流 J-REIT 領導地位。
   • 三菱地產集團（Mitsubishi Estate Group）作為日本領先的綜合開發商，長期採用 GRESB 作為房地產資產永續績效管理的國際指標。自 2021 年起，該集團於 GRESB 房地產評估中持續獲得最高等級「五星」評級，其中 2021 年更獲頒「GRESB Development Benchmark 亞洲部門領導者」稱號。
     根據 2022 至 2024 年官方公告，三菱地產已連續五年於 Standing Investments Benchmark 獲得 5 Stars 最高評級，並於 Development Benchmark 維持 3 至 4 Stars 的表現。這顯示其在營運資產與開發項目上均積極推動 ESG 治理與資訊透明。
     日本主要房地產公司亦越來越多地導入 GRESB 評估，以符合國際 ESG 揭露標準並強化綠色融資的可得性。

不動產證券化的發展與多樣化

REITs的投資類型廣泛，包括工業/物流REITs、辦公室REITs、資料中心REITs、醫療保健REITs、基礎設施REITs等多元資產型態。

在台灣，為了提供投資人多元投資管道並活絡市場，金管會參考日本、新加坡及香港等地制度，預告將開放REIT採基金架構發行，與現行信託架構REIT雙軌並行，以提供業者更具彈性的營運架構。

REITs能夠引導投資人資金投入大型物業和基礎建設，實質帶動不動產產業鏈的發展。對於不動產持有人而言，這增加了籌措資金的管道；對於整體不動產產業而言，則可提高市場效率，促進資金有效流通，帶動相關產業（如開發商、管理機構）的發展。

永續績效，資產價值的新基石

GRESB 的評鑑機制鼓勵不動產公司向金融市場提供透明且可操作的 ESG 數據。它猶如房地產界的「米其林指南」，高評級（如 GLP J-REIT 和 三菱地產集團 獲得的五星評級）證明了資產的卓越永續價值。

透過 GRESB 基準追蹤能源效率、水資源管理和綠建築認證等因素，綠色 REITs (Green REITs) 得以吸引新型資本，並獲得更高的綠色融資機會。新加坡 UOB APAC Green REIT ETF 的成功發行，即是國際市場依賴 GRESB 評分來篩選優質永續資產的典範。

展望台灣市場，為了提升資產管理產業競爭力並活絡不動產證券化市場，金管會預告將開放 REIT 採基金架構發行，與現行信託架構雙軌並行。這項具備彈性的營運架構，將更有利於 REITs 引導投資人資金投入大型物業和基礎建設，提高整體市場效率。

總而言之，在當代投資環境中，永續承諾必須透過 GRESB 等國際標準轉化為可量化的績效。唯有積極投入 ESG 治理並獲得國際基準認證，不動產資產才能在追求穩健的高收益的同時，真正奠定其長期競爭力與增值潛力。

資料來源：

1. GLP J-REIT 財報（2025/10/14 公布，《Financial Results for the Fiscal Period Ended August 31, 2025》）
2. Mitsubishi Estate Co., Ltd., GRESB Assessment Press Releases (2021–2024).